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Bezahlbares und angenehmes Wohnen: Diskussion über Kostentreiber und Perspektiven
"Anders bauen" - damit es erschwinglich bleibt

Bezahlbares und angenehmes Wohnen: Diskussion über Kostentreiber und Perspektiven

Die Bad Kreuznacher Gewobau steht gut da. 2015 erwirtschaftete das Unternehmen einen Überschuss von 1,3 Mio. Euro und ist damit eines der rentabelsten Wohnungsunternehmen seiner Größenklasse in Rheinland-Pfalz. Zugleich wirft auch in Bad Kreuznach der enorme (Preis-)Druck auf dem Wohnungsmarkt die Frage auf, wie künftig gebaut werden muss, um bezahlbares Wohnen gewährleisten zu können.


Gesetzliche und behördliche Auflagen verteuern das Bauen und Wohnen, weitere Faktoren gesellen sich hinzu. In einer Podiumsdiskussion, zu der die Stadt Bad Kreuznach und die Gewobau eingeladen hatten, kamen solche Aspekte heutigen Bauens zur Sprache, aber auch Strategien und Förderangebote, die damit umzugehen helfen. 
 

„Wohnen ist ein sehr existenzielles Gut“

Bad Kreuznach wächst. 2016 wurden bis Ende November 547 Baugenehmigungen erteilt – gut ein Viertel mehr als im Vorjahr. „Eine sehr positive Entwicklung“, urteilt Finanzstaatssekretär Dr. Stephan Weinberg. Dennoch entwickelt sich eine Lücke zwischen Angebot und Nachfrage, und dies betrifft in erster Linie den „bezahlbaren“ Wohnraum, der für Bezieher kleiner Familieneinkommen oder von Transferleistungen erschwinglich ist.

2016-11-29 Gewobau Anders bauen (Blaetz)  Dr Stephan Weinberg Staatssekretaer

Finanzstaatssekretär Dr. Stephan Weinberg.


„Wohnen ist kein Luxus, sondern ein sehr existenzielles Gut“, betont der Staatssekretär, denn schließlich sei jeder Mensch darauf angewiesen, dass er eine bezahlbare Wohnung bekommen könne. Bundesweit fehlen rund 400.000 Wohnungen, in Rheinland-Pfalz stelle sich der Fehlbedarf regional sehr verschieden dar. 

Sogenannte Schwarmstädte wie Mainz oder Trier haben enorme Defizite im Wohnungsangebot, ländlichen Regionen hingegen fehlen teils die Bewohner für vorhandene Wohnungen. Die Landesregierung setze einen politischen Schwerpunkt auf das bezahlbare Wohnen. Bis zum Ende der Legislaturperiode 2021 sollen 8000 neue Wohnungen entstanden sein, erklärt Weinberg. Zugleich wolle man aber qualitätsvoll bauen und so, „dass auch das Auge davon etwas hat“.
 

In Bad Kreuznach Ausgewogenheit herstellen

In der Bad Kreuznacher Stadtverwaltung registriert man mit Erleichterung, dass erstmals seit Jahren in einem nennenswerten Umfang finanzkräftige Menschen in die Stadt ziehen. Lange habe es die Tendenz gegebenen, dass bedürftige Menschen aus dem Landkreis in den Stadt gezogen sind, weil sie eine bestimmte soziale Infrastruktur hier vorfinden. „Was dazu geführt hat, dass wir eine ganz andere Sozialstruktur als der Rest des Landkreises haben“, erklärt Oberbürgermeisterin Dr. Heike Kaster-Meurer.

2016-11-29 Gewobau Anders bauen (Blaetz) Dr Heike Kaster-Meurer2016

Oberbürgermeisterin Dr. Heike Kaster-Meurer.


Derzeit beziehen 14,8 % der in Bad Kreuznach lebenden Menschen im Alter zwischen 15 und 65 Jahren Hilfe vom Jobcenter. „Das ist unglaublich viel“, sagt Kaster-Meurer, „damit muss die Stadt finanziell klarkommen.“ Bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, bewertet sie dementsprechend als eine schlichte Notwendigkeit. Und zwar solchen Wohnraum, der städtebaulich attraktiv und doch preiswert ist („aber nicht billig“). Kaster-Meurer verweist auf die Fehlentwicklung auf einem Parallelmarkt in der Stadt, der fragwürdigen Geschäftemachern den Kauf vernachlässigter Immobilien und die Vermietung nicht wohnwürdiger Wohnungen an unter Druck stehende, einkommensschwache Menschen ermöglichte.

Kaster-Meurer sieht die Notwendigkeit, gesamt und auch innerhalb von Wohnvierteln einen Mix herzustellen. Umso wichtiger sei es für die Stadt, über den Zuzug neue Zuweisungen bei der Einkommenssteuer zu erhalten, um damit die Infrastruktur zu bezahlen und das vorhalten zu können, was für das Lebensgefühl in Bad Kreuznach steht.

Dass Investoren in die Stadt kommen, um hier Wohnraum zu erstellen, dürfe nicht zulasten der Menschen mit kleinen Einkommen gehen. „Und die Anzahl dieser Menschen steigt.“ Die Stadt habe verschiedene Hebel zur Verfügung, um hier Richtungen zu beeinflussen, etwa die Ausgestaltung von Bebauungsplänen.
 

Postulat der Wirtschaftlichkeit

Ein Gutteil der Argumentation der Oberbürgermeisterin bezieht die (überwiegend) stadteigene Gewobau mit ein. Die Stadt sei froh, die Gewobau zu haben, sagt Kaster-Meurer (die zugleich Aufsichtsratsvorsitzende des Wohnungsunternehmens ist): aus sozialen Erwägungen, weil die Gewobau Partner bei der städtebaulichen Entwicklung Bad Kreuznachs ist und wegen „super Ergebnissen“, die sich auch in einem jährlich fünfstelligen Beitrag des Unternehmens zum kommunalen Entschuldungsfonds ausdrücken.

Dass sich viele Bürger und Bürgerinnen der Stadt bei der Gewobau auch als Mieterinnen und Mieter wohlfühlen, sei viel wichtiger als die Rendite, beteuert Kaster-Meurer. Und doch eröffnet erst die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Unternehmens die Möglichkeit, auch soziale Verantwortung zu übernehmen.

2016-11-29 Gewobau Anders bauen (Blaetz) Karl-Heinz Seeger

Gewobau-Geschäftsführer Karl-Heinz Seeger.


„Sozialer Wohnungsbau ist nicht zwangsläufig ein Zuschussgeschäft“, sagt Gewobau-Geschäftsführer Karl-Heinz Seeger zur Geschäftspolitik seines Unternehmens, das  derzeit 2000 Wohnungen im Bestand und 250 Grundstücken im Vertrieb hat. „Wir verwalten nicht nur, wir gestalten“, laute dabei die Devise. Denn mit der Sozialrendite des Unternehmens (Beitrag zur sozialen Stabilität der Stadt, unter anderem mit Kindergarten-Bau, Betreuung von mehr als 40 Kinderspielplätzen und dem Haus für Intensiv Betreutes Wohnen in der Schubertstraße) und der Stadtrendite (Beitrag zur Stadtentwicklung, etwa Erschließung im Baugebiet „In den Weingärten“) steuert die Gewobau jenseits der Kernaufgabe „Wohnen“ zahlreiche Leistungen zum Gelingen des städtischen Zusammenlebens bei.

Wenn ein Handlungsspielraum für solche sozial wünschenswerten Aktivitäten erhalten bleiben soll, muss die Finanzierung gesichert sein. „Alles tun wir unter dem Postulat der Wirtschaftlichkeit“, betont Karl-Heinz Seeger, „und trotz des Fokus auf Wirtschaftlichkeit bleibt ,sozial’ unser Fundament.“ Dies erfordere genau zu schauen, „wie wir künftig bauen: wirtschaftlich und auch nachhaltig.“ 

Von Energiesparverordnung bis Denkmalschutz gelte es zu prüfen, ob diese – kostspieligen – Auflagen mit Augenmaß angewandt werden und ob manche Reglementierung wirklich so sinnvoll ist, sagt auch Oberbürgermeisterin Kaster-Meurer.
 

Für Bauherren sind Auflagen Kostentreiber

Mit der Genehmigung für Neubauten geht eine Reihe behördlicher Auflagen einher. Diese Auflagen betreffen etwa die Anzahl der Stellplätze je Wohnung, den Brandschutz oder auch die energetische Dämmleistung des Mauerwerks. Allein die jüngste Verschärfung des Energiestandards in „EnEV 2016“ habe das Bauen um 8 Prozent verteuert, rechnet Roswitha Sinz vom Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft (VdW) Rheinland Westfalen vor. 

2016-11-29 Gewobau Anders bauen (Blaetz)  Roswitha Sinz VdW

Roswitha Sinz, Geschäftsführerim beim Verband der
Wohnungs- und Immobilienwirtschaft (VdW) Rheinland Westfalen.



Sie bezeichnet die Auflagen von Land und Bund als starke Kostentreiber. Dies komme auch darin zum Ausdruck, dass man heute viel mehr Fachplaner beschäftigen müsse als vor wenigen Jahrzehnten. Dabei sei insgesamt nicht der Hochbau das Problem, sondern die technischen Ausbaugewerke, etwa bedingt durch „EnEV 2016“.

Wenn die Feuerwehr leistungsfähigere und damit größere oder schwerere Fahrzeuge anschafft, brauche man allein deshalb andere Zufahrten und aufwendigere Befestigungen. Und wo angesichts moderner Mobilitätskonzepte die Städte ihre Stellplatzverordnungen flexibel auslegen, kommt mancherorts mit der Festlegung auf „Fahrradhäuser“ eine neue Kostenkomponente auf, die jenen der Autostellplätze nicht weit hinterherhinke.

Gewobau-Geschäftsführer Seeger: „Wir fahren einen immensen finanziellen Aufwand, um die gesetzlichen Auflagen zu erfüllen.“ Seit der Jahrhundertwende sei das Bauen um rund 50 % teurer geworden, sagen die Fachleute. Staatssekretär Weinberg relativiert diese Zahl mit Verweis auf die allgemeine Preissteigerung in ähnlicher Dimension.
 

Reaktionen und Konzepte

In der Diskussion wurde auch deutlich, dass Auflagen, die der Sicherheit der Bewohner dienen, keine echte Sparoption darstellen. Aber es wurde beispielsweise die Frage gestellt: Ist Betreutes Wohnen eine Wohnform oder eine (Wohnheim-)Einrichtung? Wenn es eine Wohnform ist, bräuchte es nicht die Brandschutzvorkehrungen eines Wohnheims, meint Stefan Messemer, Leiter der Niederlassung Frankfurt des Immobilienentwicklers BPD.
 

Kompakt bauen und Überflüssiges entlarven

Das bezahlbare Bauen hat zwei Seiten: jene des Mieters beziehungsweise Käufers und jene des Bauherren. Um beides miteinander in Deckung zu bringen, versucht BPD aus Frankfurt im Gespräch mit den Kunden zu klären, was unverzichtbar und was lediglich wünschenswert ist. „Warmwasser am Waschbecken der Gästetoilette – braucht man das wirklich?“, fragt Stefan Messemer.

2016-11-29 Gewobau Anders bauen (Blaetz) Stefan Messemer BPD

Stefan Messemer, Leiter der Niederlassung Frankfurt
des Immobilienentwicklers BPD.



Laut einer eigenen Studie kommt ein Durchschnittskunde aus einer Drei-Zimmer-Wohnung und erwartet im Einfamilienhaus 124 qm Wohnfläche. Braucht man dort das ausgebaute Dachgeschoss oder eine Dachterrasse? Innerhalb eines Quartiers könne sein Unternehmen verschiedene Möglichkeiten anbieten, mal mit, mal ohne die teuren kostenintensiven Details, erklärt der Niederlassungsleiter.
 

Neue Wohnformen, neue Bauweisen

Braucht jede Wohnung ein Gästezimmer oder wäre eine gemeinschaftlich genutzte Gästewohnung denkbar? Braucht jeder Mieter Platz und Anschlüsse für Waschmaschine und Trockner in der Wohnung oder sind Waschküchen okay? Solche Aspekte leiten über zu neuen, vielleicht experimentellen Wohnformen, bei denen die individuelle Wohnfläche zugunsten von Gemeinschaftsflächen kostensenkend verkleinert werden kann. Diese Aspekte möchte Gewobau-Geschäftsführer Seeger verstärkt in Betracht ziehen, ebenso wie bautechnische Vereinfachungen durch den Einsatz standardisierter und serieller Lösungen.

Der zweite Bau eines Kindergartens in der Regie der Gewobau für die Stadt Bad Kreuznach ist dafür ein Beispiel: Hier wird die Planung des ersten Kita fast vollständig übernommen, die Planungskosten sinken entsprechend; Erfahrungen wirken kostenmindernd. Ein anderes Beispiel ist eine kombinierte Holz- und Stahlbeton-Bauweise an einem Haus, das behinderten- und teilweise rollstuhlgerecht in der Schubertstraße entstehen soll. Materialkosten- und Zeitersparnis kommen hier zum Tragen.

Aus Sicht der Oberbürgermeister geht es darum, über Konzeptwettbewerbe gemischte Quartiere zu entwickeln, die verschiedene Möglichkeiten dessen bereit halten, was die Menschen sich für ein gutes Leben in Bad Kreuznach wünschen.
 

Konzept toppt Höchstertrag

Hierbei sei die sogenannte Konzeptvergabe ein wichtiges strategisches Instrument, sagte Roswitha Sinz (VdW). Dieser Meinung waren offenbar alle Podiumsteilnehmer, und zwei von ihnen, Karl-Heinz Seeger und Stefan Messemer, haben miteinander solch ein Vergabeverfahren bereits praktiziert. BPD hat von der Gewobau Grundstücke im Neubaugebiet „In den Weingärten“ erworben, und zwar vergünstigt, weil das oben skizzierte Modell einer kompakteren Bauweise speziell für Käufer mit kleinerem Einkommen der Stadt einen sozialen Mehrwert verspricht.


Die VdW-Geschäftsführerin legt auch den städtischen Kämmerern solch eine ganzheitliche Betrachtung nahe, denn geförderter Wohnungsbau spare andernorts Transferkosten ein. Außerdem habe, wer in gefördertem Wohnraum wohnt, mehr für den privaten Konsum übrig. Das könne für die Gesamtkasse einer Stadt sinnvoll sein.
 

Förderprogramme für den Wohnungsbau

Das Land Rheinland-Pfalz unterstützt den Wohnungsbau. Nach Angaben von Staatssekretär Weinberg flossen allein aus dem Programm „Konversion“ 4,2 Millionen € nach Bad Kreuznach. Damit seien auch Wohnungen gefördert worden.

Die eigentliche Wohnbauförderung des Landes liegt in den Händen der Investitions- und Strukturbank (ISB) und umfasst sowohl die Förderung selbstgenutzten Wohneigentums als auch den Mietwohnungsbau (durch Bauträger und private Kapitalanleger). Ein Programm habe man besonders in den Vordergrund gerückt, sagt Michael Back, Leiter der ISB-Wohnraumförderung, und zwar die Tilgungszuschüsse. „Tilgungzuschüsse sind im Prinzip ein Geschenk auf das Darlehen“, sagt er. Erstaunlich ist dies: „Die Umfänge der in Anspruch genommenen Forderungen haben noch nicht das gewünschte Maß erlangt.“ Es liegt also noch Geld im Topf.

2016-11-29 Gewobau Anders bauen (Blaetz) Michael Back ISB

Michael Back, Leitung Wohnraumförderung bei der
Investions- und Strukturbank (ISB) in Mainz.

 

Im Trend: genossenschaftliches Bauen

Neben den auch in Bad Kreuznach bekannten Baugenossenschaften entwickeln sich derzeit mehr Bewohnergenossenschaften, bei denen sich Menschen zusammenfinden, um ein gemeinschaftliches Wohnen zu organisieren. Das Bad Kreuznacher Projekt „WohnArt“ war das erste dieser Art, das die ISB gefördert hat.

Inzwischen hat die ISB vier Angebote dafür aufgelegt:
  • Beratung und Unterstützung auf dem Weg hin zu einer Genossenschaft („Moderationsförderung“).
  • Kauf der Immobilie und Bau; eine Förderung im Rahmen des Mietwohnungsbauprogramms. Hier wird die Genossenschaft als Rechtsperson gefördert, die Genossen werden Mieter.
  • Erwerb des Genossenschaftsanteils. 
  • Förderungen innovativer Wohnformen durch das Sozialministerium mit Anstoßfinanzierungen bis 10.000 €.
 

Gemeinnützigkeit – kein echter Trend

Zumindest in politischen Diskussionen lebt die alte, Ende der 80er-Jahre abgeschaffte  Wohnungsgemeinnützigkeit wieder auf. Damals habe man die Förderung geändert, um auch den Privatinvestor anzusprechen und durch geeignete Reglementierung in das Konzept des sozialen Wohnungsbaus einzubinden, erklärt Michael Back. „Der öffentliche Auftrag, der sich aus der Gemeinnützigkeit ergab, ist fortgeführt worden.“

Aus den alten Zeiten leide der geförderte Wohnungsbau in der öffentlichen Wahrnehmung noch unter seiner Herkunft aus dem sozialen Wohnungsbau. Inzwischen wurden allerdings die Förderrichtlinien wie auch die Einkommensgrenzen der berechtigten Bewohner angepasst beziehungsweise geöffnet. Heute kann ein Vierpersonenhaushalt mit einem Jahresbruttoeinkommen von bis zu 77.500 € eine geförderte Mietwohnung beziehen (oder beim Hausbau eine Förderung erhalten). „Wir sind deutlich von dem entfernt, was der soziale Wohnungsbau in der Vergangenheit war“, unterstreicht Michael Back.

Roswitha Sinz, deren Verband VdW die ehemals gemeinnützigen kommunalen Wohnungsunternehmen vertritt, ist weit davon entfernt, der Gemeinnützigkeit das Wort zu reden (wie es Linke und Grüne tun). Die neue Gemeinnützigkeit möchte die stark steuerbegünstigten und subventionierten Unternehmen wiederhaben, weil unterstellt wird, nur die würden sozial handeln, moniert sie. „Wir meinen: Das brauchen wir nicht, weil unsere  Unternehmen so handeln“, sagt sie und ergänzt: „Das ist in der sozialen Marktwirtschaft gemeinwohlorientiertes Handeln auf privatwirtschaftlicher Ebene.“

Städte wie Bad Kreuznach müssten bei einer neuen Gemeinnützigkeit erheblich umdenken, denn die Gemeinnützigkeit beschränkt sich auf ein enges Tätigkeitsfeld: auf den Wohnungsbau und sonst gar nichts. Ein solches Unternehmen dürfte weder einen Kindergarten bauen noch betreutes Wohnen im Quartier moderieren. Heute gelte bei den ehemals gemeinnützigen Wohnungsunternehmen: „Nicht die Wohnung ist das Produkt, sondern das Wohnen.“ Das bedeute: Für die Zufriedenheit der Mieter müsse man mehr tun als nur eine Wohnung bereitzustellen. Dazu gehöre die soziale Vernetzung bis hin zum Pflegeanbieter für die Älteren.

Wie ehedem sei die Wohnraumförderung nicht nur ein Zuschuss, sondern bedeute eine Mietpreisbindung und eine Bindung daran auf 25 Jahre. Damit habe man ein Steuerungsinstrument in der Hand, auch ohne dass das alte Konstrukt wiederbelebt werden müsse.

Die Rahmenbedingungen für den modernen sozialen Wohnungsbaus sind offenbar in Rheinland-Pfalz gegeben. Michael Back (ISB) lädt ein: „Die Töpfe sind gefüllt. Wir brauchen eigentlich nur die Leute, die an die Töpfe rangehen und zugreifen.“

Thomas Gierse

2016-11-29 Gewobau Anders bauen (Blaetz) Gesamt

Die Podiumsdiskussion fand am Dienstag, 29.11.2016, im Grünen Salon des Kurhauses statt. Thomas Gierse, Autor dieses Beitrags, war auch der Moderator des Abends.

Fotos: Jürgen Blätz / Gewobau



 

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